Демина Т. И. Преимущества и недостатки договора долевого строительства и договора жилищного кооператива

Преимущества и недостатки договора долевого строительства и договора жилищного кооператива

Advantages and disadvantages of the contract of shared construction and housing cooperative agreement

 

Демина Татьяна Ивановна

Demina Tatyana Ivanovna

магистрант  ВСФ ФГБОУ ВО РГУП, г.Иркутск

                                demina_tanya03.03.1995@mail.ru

Аннотация: Актуальность избранной темы заключается в проведении анализа норм действующего законодательства с целью возможности выбора наиболее приемлемого договора для граждан, желающих вступить, в подобного рода отношения. Изучение и анализ положительных и отрицательных черт обоих договоров только облегчит этот выбор.

Annotation:  The relevance of the selected topic is to analyze the norms of the current legislation in order to choose the most acceptable contract for citizens wishing to enter into this kind of relationship. The study and analysis of the positive and negative features of both treaties will only facilitate this choice.

Ключевые слова: договор долевого строительства, договор жилищного  кооператива.

Key words: shared construction agreement, housing cooperative agreement.

Договор долевого строительства – это письменная сделка, по которой одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренные сроки своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.[1].

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом — признается добровольное объединение граждан и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.[2].

Если сравнивать договор долевого строительства и жилищно–строительный кооператив (далее ЖСК) , то многие эксперты считают, что первый более безопасный, а второй носит рискованный характер.

Главным плюсом договора долевого строительства является – наличие и закрепление цены договора, сроков и порядка уплаты стоимости, что позволяет участнику договора быть уверенным и защищенным, а так же помогает ему в защите прав, предусмотренных таким договором. В тоже время в ЖСК определение точной стоимости фактически невозможно, не смотря на то, что часто она и указывается, но даже в этом случае быть полностью уверенным в ее окончательности не возможно, так как кооператив может изменить ее в одностороннем порядке.

Второе —  в договоре долевого строительства должны быть установлены и прописаны сроки передачи объекта договора, то есть договор имеет четкие временные рамки, а в ЖСК  такое не предусмотрено, что влечет за собой возможность одной стороны  такие сроки изменять, а вторая сторона не имеет права требовать выполнение строительства и передачи объекта строительства  в срок, что может привести к продлению сроков на неопределенное время.

Третье – в соответствие с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»  — риск случайной гибели или случайного повреждения объекта договора долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Естественно такая мера ответственности  не предусмотрена в ЖСК, а это значит, что он имеет более рисковый характер именно для граждан (дольщиков).

Четвертое – в случаи расторжения договора долевого строительства застройщик обязан возвратить участнику, внесённую сумму денег, а так же уплатить проценты. В ЖСК же вкладчики (дольщики) не наделяются законом правом на единоразовое возвращение денег, внесенных при заключении договора. Решения о выплате таких сумм, а так же условия возврата принимаются только самим кооперативом.

Пятое – договор долевого строительства подлежит государственной регистрации, ЖСК не наделены обязательством регистрировать договор меду членами и дольщиками, что является основой и причиной частых двойных продаж. А это естественно предполагает риск для дольщиков. Единственным способом избежать двойных продаж является регистрация таких  договоров.

Все выше перечисленное не значит, что члены ЖСК совсем лишены прав. Они наделены правами:

  1. Право голоса,
  2. Право на возможность быть избранным в Правление ЖСК.

Большее же внимание следует уделить рискам, которые связанны с членством ЖСК:

  1. Из-за отсутствия фиксированной платы, участники несут риск увеличение стоимости, в связи с тем, что возможно ее изменение в одностороннем порядке.
  2. Сроки так же не предусмотрены, что означает отсутствие ответственности по срокам со стороны самого ЖСК, а так же они могут быть изменены по воле одной стороны .
  3. Фактическое отсутствие возможности контроля, в связи с отсутствием специализированного органа, осуществляющего контрольные функции.
  4. Не предусмотрена возможность выбора дольщиками самими  квартир. Вопрос о наделении квартирами  решается общим собранием. 

С практической точки зрения, если изучить все вышеперечисленное, то можно сказать, что договор долевого строительства для участников является более предпочтительным исходя из того что он менее рисковый, так как более регламентированный и полный. Для ЖСК полная регламентация положений договора  не выгодна, но даже в случае полной или частичной регламентации основных условий договора для ЖСК предусмотрена возможность изменения некоторых условий в одностороннем порядке.

Лицам по договорам долевого строительства  предоставляется больше защиты, в связи с тем, что положения договора детально прописываются.

              

Библиографический список:

  1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации// Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция) [Электронный ресурс]. URL: http://base.garant.ru/10103670/.
  2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [Электронный ресурс]. URL: http://base.garant.ru/10103670/.