Ходжиева А. В.Особенности государственной регистрации прав на недвижимость на современном этапе развития законодательства

Особенности государственной регистрации прав на недвижимость на современном этапе развития законодательства

Features of state registration of real estate rights at the current stage of development of legislation

Ходжиева Айна Владимировна

Khodzhieva Aina Vladimirovna

Магистрант ВСФ ФГБОУ ВО РГУП, г. Иркутск

taktika.aina@yandex.ru

 

Аннотация. В статье рассматриваются некоторые специфические особенности процесса государственной регистрации прав на недвижимость в свете последних изменений в законодательстве. Анализируются особенности государственной регистрации ограничений и обременений, специфика регистрации прав на единый недвижимый комплекс и его существенные признаки.

Annotation. The article considers some specific features of the process of state registration of real estate rights in the light of recent changes in legislation. Features of state registration of restrictions and encumbrances, specifics of registration of rights to a single immovable complex and its essential features are analyzed.

Ключевые слова: недвижимость, государственная регистрация прав на недвижимость, единый недвижимый комплекс, ограничения, обременения.

Keywords: the property, state registration of property rights, single immovable complex, constraints, burdens.

            В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о госрегистрации) [3], государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав. Законом о госрегистрации предусмотрена единая процедура государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества и государственного кадастрового учета данного объекта, однако кадастровый учет объектов и государственную регистрацию прав теперь возможно проводить как одновременно, так и отдельно. Причем, в новой редакции случаев одновременной регистрации права и кадастрового учета объекта недвижимости предусмотрено не так много.

Ведение кадастрового учета недвижимости и регистрирование прав на нее находится исключительно в ведении Росреестра и его территориальных органов. Эти полномочия он не сможет передавать подведомственным учреждениям.

Законом о госрегистрации уточнены объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учету, и права на которые регистрируются. Некоторые нормы Закона были приведены в соответствие со ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) [1], например, нормы о едином недвижимом комплексе. Можно выделить следующие сущностные признаки ЕНК:

  1. Он является недвижимым объектом, на который распространяются такие правила, регулирующие оборот недвижимости.
  2. Он представляет собой совокупность объектов недвижимости, в силу чего на него распространяется режим неделимой вещи, установленный ст. 133 ГК РФ.
  3. В едином государственном реестре все объекты, входящие в состав ЕНК, считаются в совокупности одной недвижимой вещью. [7]

Кроме того, закон позволяет прийти к выводу, что ЕНК может быть двух видов:

– как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов;

– как совокупность объектов недвижимости, расположенных на одном земельном участке.

Следовательно, в первом вышеуказанном случае, расположение всех включенных в ЕНК объектов на одном земельном участке не является обязательным. Данный вывод подтверждается Росреестром в его Письме от 01.04.2014 N14-исх/03596-ГЕ/14. [4]

 У многих возникает вопрос, в чем же отличие ЕНК от предприятия, которое, согласно ГК РФ, тоже является имущественным комплексом. Оно заключается, в том числе, в том, что только после учета и государственной регистрации прав на каждый объект, который входит в состав предприятия как имущественного комплекса происходит государственная регистрация права собственности на данный объект. [5]

К государственному учету и государственной регистрации участков недр, также как и к воздушным, морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам положения Закона не применяются.

Рассмотрим особенности государственной регистрации ограничений и обременений. В действующем ГК РФ термин «обременение» можно встретить в ряде статей, но в одних случаях из содержания норм закона понятно, что «обременение» – это субъективное гражданское право, однако конкретное обременяющее свойство этого права не раскрывается. В  ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон N122-ФЗ)  предусматривалось следующее определение исследуемого правового явления: ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). [2]

В отличие от Закона N122-ФЗ, предусматривавшего единое определение для понятий «ограничение» и «обременение», в Законе о госрегистрации таковых не содержится. Законодатель оставил этот вопрос за нормами материального права.  В процессе подготовки указанного закона законодатель, очевидно, пришел к выводу, что понятия «ограничение» и «обременение» не являются тождественными и употребляет их уже не как равные по смыслу определения, например, внесение сведений о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, и лице, в пользу которого установлены ограничения права, обременения объекта недвижимости (п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации). Также следует обратить внимание на п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона о госрегистрации, который определяет реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, тем не менее, порядок регистрации данных правовых явлений практически остался неизменным [6].

Проанализировав литературу и существующее гражданское законодательство, можно прийти к выводу, что термин «обременение» обычно относится к имуществу, а термин «ограничение» чаще используется относительно гражданских прав. Данное разграничение не всегда четко проводится в законодательстве.

Ограничение права на недвижимое имущество можно определить как установленное законом, специально уполномоченными органами или условиями сделки уменьшение правомочий собственника относительно того объема, который формально установлен законом.

В свою очередь, термин «обременение», как правило, применяется к имуществу (ст. 274, 275, 460, 586, 704, 1019 ГК РФ) – в отличие от термина «ограничение», применяемого, как правило, к гражданским правам. Сущность обременения имущества обычно заключается как в ограничении правомочий собственности, так и в наличии прав на данное имущество у третьих лиц (ипотека, рента, сервитут и др.), на основании которых такое ограничение возникло.

Следовательно, обременение имущества, по нашему мнению, это – установленные законом, иными нормативно-правовыми актами, актами, изданными специально уполномоченными органами, а также договором ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав, сохраняющиеся при смене правообладателя.

В соответствии с законом, частный сервитут может быть установлен на основании договора, судебного решения либо в силу прямого указания закона. Заключение договора об установлении сервитута – самый распространенный и реально возможный способ урегулирования разногласий между собственником и третьим лицом.

Основным отличием обязанностей в рамках ограничений от обязанностей собственников, представляющих обременение его права, является наличие (отсутствие) направленных к ним гражданских прав третьих лиц. Так, обязанности собственника по уплате налогов и другие обременения, носящие публичный характер являются ограничением права собственности, поскольку им корреспондируют права административных органов и должностных лиц.

В отличие от ограничения права, при обременении собственник претерпевает стеснение в правах из-за притязаний в отношении его имущества третьих лиц (наличие права залога или аренды) или прав требования от него на совершение определенных действий в их интересах или в их пользу в виду обладания обремененным правом.

Библиографический список:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)// СЗ РФ. – 1994. – N 32. – Ст. 3301.
  2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // СЗ РФ. – 28.07.1997. – N 30. – Ст. 3594.
  3. О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) // СЗ РФ. – 20.07.2015. – N 29 (часть I). – Ст. 4344.
  4. О направлении писем: Письмо Росреестра от 01.04.2014 N 14-исх/03596-ГЕ/14 // Доступ из справоч.-прав. системы «Консультант Плюс», 2018.
  5. Болдырев В.А. Имущественные комплексы как объекты гражданских прав / В.А. Болдырев // Гражданское право. – 2015. – N 2. – С. 26–28.
  6. Зайцев С.Ю. Гносеология ограничения и обременения гражданских прав / С.Ю. Зайцев // «Чёрные дыры» в российском законодательстве. – 2012. – N 6. – С. 55.
  7. Жаркова О.А. Кадастровый учет объектов недвижимости / О.А. Жаркова // Вестник ВАС РФ. – 2014. – N 2. – С. 62–75.