Ходжиева А. В. Понятие, юридическая природа и особенности недвижимости как объекта государственной регистрации

Понятие, юридическая природа и особенности недвижимости как объекта государственной регистрации

The concept, legal nature and features of real estate as an object of state registration

Ходжиева Айна Владимировна

Khodzhieva Aina Vladimirovna

Магистрант ВСФ ФГБОУ ВО РГУП, г. Иркутск

taktika.aina@yandex.ru

 

Аннотация. В статье рассматриваются особенности государственной регистрации недвижимости на современном этапе развития законодательства с учетом последних изменений правовых норм. Исследуются правовая природа, понятие  и специфические признаки недвижимого имущества как объекта государственной регистрации прав.

Annotation. The peculiarities of state registration of real estate at the present stage of development of legislation are considered in the article, taking into account the latest changes in the legal norms. The legal nature, concept and specific features of real estate as an object of state registration of rights are explored.

Ключевые слова: недвижимость, государственная регистрация, кадастровый учет, земельный участок, орган государственной власти, юридический факт.

Keywords: the property, state registration, cadastral registration, land plot, public authority, a legal fact.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) [1], к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относят в том числе и подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Таким образом, для определения понятия и состава недвижимости законодатель пользуется следующими критериями:

— принадлежность к категории земельного участка;

— принадлежность к категории недвижимых объектов, перемещение которых невозможно без несоразмерного время их назначению;

— принадлежность к категории фактически движимых вещей, в силу специального законодательного уточнения отнесенных к недвижимым.

В литературе неоднократно высказывалось мнение, что имеет смысл законодательно предусмотреть исчерпывающий перечень объектов, которые могут быть отнесены к недвижимому имуществу. Однако такая позиция представляется изначально ущербной. В силу непрекращающегося и все ускоряющегося развития науки и техники было бы ошибкой устанавливать какой бы то ни было ограниченный перечень объектов недвижимости, поскольку уже в скором времени могут появиться вещи, которые по своим конструктивным особенностям и назначению будут отвечать требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу, однако в силу отсутствия прямого волеизъявления законодателя не будут относиться к таковым вплоть до внесения соответствующих поправок в закон.

Недвижимое имущество обладает рядом особых отличительных свойств, благодаря которым их можно отграничить от иных объектов гражданских прав. К таким признакам можно отнести следующие.

  1. Индивидуальная определенность объектов недвижимости. Данное свойство недвижимости обуславливает его физическую неделимость в случаях, когда происходит раздел общего имущества: «в натуре» объект остается неделим, отчуждаются лишь доли в праве общей собственности. В случае же, если наряду с юридическим происходит и физический раздел объекта недвижимого имущества, в результате образуются два новых объекта, которые, опять же, имеют конкретные индивидуально определенные признаки.
  2. Вещная природа объекта недвижимого имущества. Физический характер недвижимого имущества обуславливает положение о том, что имущественные права не могут быть к нему отнесены (несмотря на наличие в литературе обратных мнений, ни требования гражданско-правового оборота, ни действующее законодательство не позволяет отнести ни право требования, ни иные имущественные права к недвижимому имуществу [7].
  3. Для объектов недвижимости характерна неразрываемая связь с землей. Критерий прочной конструктивной связи с участком в науке понимается в двух аспектах: физическая и юридическая связь объекта с землей.

Государственная регистрация на данный момент является необходимым элементом правового режима недвижимости в РФ. Государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о госрегистрации)). [2]

В первую очередь государственная регистрация недвижимости носит характер охранительного правоотношения и подразумевает под собой защиту законных прав собственника недвижимого имущества от преступных посягательств и различных злоупотреблений правами со стороны кого бы то ни было. Но стоит отметить, что данная функция является не единственной в системе функций государственной . [4] Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним преследует цель установления прочной системы оборота недвижимости в рамках частноправовых отношений. Однако это не отменяет наличия публично-правового элемента в правовом регулирования правоотношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и при этом именно публично-правовое начало является первичным, определяющим, преследующим цель обеспечения стабильности гражданско-правового оборота. Любые изменения вещно-правового статуса участников оборота недвижимого имущества должны быть отражены в Едином государственном реестре прав. Это служит реализацией публично-правового начала в данных правоотношениях.

В доктрине гражданского права государственная регистрация рассматривается в широком и в узком смыслах. Государственная регистрация прав на недвижимость в широком смысле представляет собой функцию государства по удостоверению и своевременной защите имущественных прав участников гражданского оборота в целях предупреждения злоупотребления и нарушения их законных прав и интересов, осуществляемую уполномоченными органами государства. [3]  Государственная регистрация в узком смысле – это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость.

Правовая природа акта государственной регистрации рассматривается также с двух точек зрения на него: как на юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости и как на ненормативный акт уполномоченного государственного органа. Стоит отметить, что первая точка зрения разногласий практически не вызывает, тогда как вторая, напротив, является спорной.

Закон о госрегистрации называет государственную регистрацию права на объект недвижимости актом признания и подтверждения государством определенных обстоятельств, из чего можно предположить, что она является индивидуальным (ненормативным) актом государственного органа.

Из данного определения вытекает первый признак, характеризующий акт государственной регистрации в качестве юридического факта: последствия, возникающие вследствие его принятия. В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП. По своей сути запись в ЕГРП – особый юридический факт, который в совокупности с другими юридическими фактами влечет возникновение, изменение, прекращение гражданских прав на недвижимое имущество.

Значение государственной регистрации может быть различным: факт законодательного удостоверения может быть необходим как для осуществления уже имеющихся правомочий, так и являться необходимым элементом фактического состава, являющегося основанием возникновения прав на недвижимое имущество. При этом сущность акта государственной регистрации в любом случае остается неизменной: посредством нее государство признает право на недвижимость и обязуется предоставить ему определенную защиту.  [6] Таким образом, государственная регистрация как процесс представляет собой строго регламентированную систему действий специализированных государственных органов, конечным результатом которой является выдача заявителю правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, обеспечивающих легитимацию его прав и их соответствующую защиту со стороны государства.

Представляется возможным разделить процесс государственной регистрации на три взаимосвязанных этапа: подготовка к регистрации, регистрация и выдача документов о регистрации. Необходимо отметить, что любой акт регистрации должен иметь соответствующее письменное удостоверения, в данном случае – в виде записи в реестре, оформленное надлежащим образом.  [5] Несоблюдение данных условий влечет недействительность государственной регистрации.

Таким образом, государственная регистрация как акт представляет собой властное решение уполномоченного государственного органа, оформленное в надлежащей письменной форме и влекущее за собой изменение юридического статуса недвижимого имущества.

Библиографический список:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)// СЗ РФ. – 1994. – N 32. – Ст. 3301.
  2. О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) // СЗ РФ. – 20.07.2015. – N 29 (часть I). – Ст. 4344.
  3. Волкова Е.А. О совершенствовании института государственной регистрации недвижимости / Е.А. Волкова // Наука Красноярья. – 2017. – Т. 6. – N 3-2. – С. 20-24.
  4. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону от 21.07.1997 №122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / С.П. Гришаев. – М., 2015. – С. 119.
  5. Демьянова А.Д., Счастливецкая Е.А. Совершенствование законодательной базы государственной регистрации недвижимости на современном этапе / А.Д. Демьянова, Е.А. Счастливецкая // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2017. – N 11. – С. 55-58.
  6. Колчина Н.В. Развитие и совершенствование системы учета недвижимости в Российской Федерации / Н.В. Колчина // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2017. – N 11. – С. 50-54.
  7. Сидорова А.М. Особенности правового регулирования обращения недвижимого имущества как объекта гражданских прав / А.М. Сидорова // Экономика, социология и право. – 2017. – N 12. – С. 48-50.