Конюхова А. А., Михайлова А. С.Особенности защиты прав дольщиков по договору долевого участия в строительстве

Особенности защиты прав дольщиков по договору долевого участия в строительстве

 

Конюхова Анастасия  Андреевна

Konyukhova Anastasia Andreevna

студентка юридического факультета

СКФ  ФГБОУ ВО РГУП, г. Краснодар

nastyakonyukhova@mail.ru

Михайлова Александра Сергеевна

Mikhailova Aleksandra Sergeevna

к.ю.н., доцент СКФ  ФГБОУ ВО РГУП, г. Краснодар

aleksam2007@mail.ru

Аннотация. В данной статье рассмотрены особенности защиты прав дольщика. Рассмотрены особенности и перспективы применения различных способов защиты нарушенных прав дольщиков. По итогам статьи автор делает выводы о необходимости ужесточения и осуществления контроля над застройщиком не только со стороны государства, но и со стороны дольщиков. 

Annotation. In this article, features of protection of the rights of the interest-bearing are examined. Features and perspectives of application of various ways of protection of the violated rights of co-investors are considered. Based on the results of the article, the author draws conclusions about the need for toughening and exercising control over the developer not only on the part of the state, but also on the part of co-investors.

Ключевые слова: способы защиты дольщиков, признание права собственности, двойные продажи объекта недвижимости.

Keywords: ways to protect co-investors, recognition of ownership, double real estate sales.

В настоящее время долевое строительство является достаточно распространённой формой инвестиционной деятельности в Российской Федерации. Согласно законодательным актам Российской Федерации долевое строительство — это вид отношений между застройщиком и инвестором («дольщиком»), который обязывает застройщика осуществить строительство тех или иных объектов недвижимости в установленные сроки, а дольщика принять указанный объект и уплатить договорную сумму [1] (далее — ФЗ-214). Учитывая характер такого рода правоотношений, где дольщики являются наиболее уязвимой стороной, законодатель стремится обеспечить защиту их прав и интересов в случае передачи им некачественного результата работ или невыполнение  застройщиком взятых на себя обязательств, посредством закрепления дополнительных способов защиты. 

Строительство, а значит, и вложения в него, по определению являются деятельностью, связанной с риском. Уровень риска дольщика зависит от множества факторов. Например, риск может быть связан с обманом, когда в роли «продавца» выступает известный на рынке застройщик, а договор заключается с другой компанией-застройщиком, не столь известной на рынке. Риск может выражаться в осуществлении двойных продаж, при которых застройщик заключает договоры на продажу недвижимости с компаниями — агентами или инвестиционными фирмами, которые, в свою очередь, продают полученные офисы и жильё третьим лицам, как правило, конечным покупателям. При этом и сам застройщик отчуждает самостоятельно проданную ранее агентам недвижимость, ссылаясь на прекращение договоров с прежними правообладателями (инвесторами, агентами). Зачастую такие ситуации «усиливаются» инициированием застройщиком преднамеренного объявления себя несостоятельным (банкротом).

К основным гарантиям прав и законных интересов граждан и организаций, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства, согласно нормам ФЗ 214 отнесены: закрепление требований, которым должен соответствовать застройщик прежде чем получить право на заключение договоров долевого строительства; право застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство; опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности (аренды, субаренды) на земельный участок; подписание сторонами и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. Закрепление данных гарантий, создает определенные препятствия и сокращает процент недобросовестных застройщиков, скрывающих достоверную информацию о себе от дольщиков.

Кроме того, следует отметить, что законодатель всячески пытается препятствовать нарушению законодательства и прав дольщиков и с помощью других правовых механизмов. Например, во избежание двойных продаж законодатель устанавливает заключение договора долевого участия в письменной форме с обязательной последующей государственной регистрацией договора, что делает невозможным регистрацию двух и более договоров на один и тот же объект долевого строительства. Однако следует отметить, что, пытаясь обойти данное требование закона, застройщики  зачастую не заключают договор долевого участия в строительстве, а используются другие схемы привлечения денежных средств.

Например, вексельную схему, при которой дольщику выдается вексель, содержащий обязательство застройщика по истечении определенного срока, как правило, совпадающего со сроком окончания строительства, выплатить ему определенную сумму, совпадающую по стоимости с приобретаемой квартирой. Заключается некое соглашение о намерениях или предварительный договор. В данном случае дольщику необходимо понимать, что даже хорошая репутация застройщика, не сможет гарантировать исполнение обязательств с его стороны, и не исключает потенциального риска, например, при объявлении застройщиком себя банкротом.

Примером двойных продаж служит следующая ситуация. Для строительства многоквартирного дома обществу уполномоченным органом предоставлен земельный участок. Общество заключило договор подряда с компанией-1 (подрядчик), по условиям которого в качестве оплаты подрядчику передается в собственность 105 жилых помещений в многоквартирном доме. Компания-1 заключила инвестиционный контракт с фирмой (инвестор), в соответствии с которым передало инвестору ряд жилых помещений в этом многоквартирном доме. Фирма передала в собственность физическому лицу — 1 одну из квартир. В отношении той же квартиры, что была передана фирмой в собственность физическому лицу — 1, общество заключило договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с компанией — 2. По цепочке сделок данную квартиру приобрело физическое лицо — 2, которое купило ее у физического лица — 3. Решением суда признана недействительной цепочка сделок, направленных на приобретение квартиры физическим лицом — 2, признано право собственности физического лица-1 на спорную квартиру, право собственности физического лица — 2 на спорный объект прекращено.  [3]

Говоря о ситуациях банкротства застройщика, следует обратить внимание на положения ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2], согласно статье 13 которого предусмотрена возможность выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства, в порядке, установленном Правительством РФ.

Выплата возмещения гражданину — участнику долевого строительства по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилых помещений, осуществляется в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в период заключения договора уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета.

При этом следует сказать, что дольщики, оценив перспективы возможного возврата им денежных средств по договору, зачастую прибегают и к такому способу защиты как признание права собственности, что позволяет им рассчитывать по окончании строительства (в случае появления нового застройщика объекта, застройщик которого обанкротился) на передачу им объекта договора долевого участия. Иллюстрацией этого служит следующий пример. Т. обратился в суд с иском к ЗАО «ИНГРАС-М» об исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве и признании права собственности на квартиру, взыскании с ответчика неустойки. В обоснование требований истец ссылался на то, что 3 апреля 2003 года между ним и ответчиком был заключен договор N ИМД-32/03 долевого участия в строительстве, по условиям которого он, как дольщик, принимает участие в инвестировании строительства двухэтажной надстройки в жилом доме. Ответчик в установленный договором срок свои обязательства не выполнил и иск признал в части признания за истцом права собственности на квартиру. Решением суда исковые требования Т. удовлетворены в части признания права собственности на квартиру. Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум не нашел оснований для ее удовлетворения, указав, что удовлетворяя исковые требования, суд исходил из признания ответчиком иска, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц. [4]

Учитывая вышеизложенное, следует сказать, что необходимость ужесточения контроля со стороны государства за деятельностью застройщиков очевидна. Возможно, контроль можно было бы обеспечить, ужесточив ряд установленных на данный момент законодательством требований к застройщику. В частности, увеличив минимальный процент размера собственных средств застройщика от планируемой стоимости предполагаемого строительства. При этом необходимо предварительно исследовать рынок, поскольку установление чрезмерно высокого процента собственных средств застройщика может привести к монополизации данного сегмента, и, в свою очередь, к повышению цен на недвижимость. Кроме того необходимо наделить правами по осуществлению контроля за совершением крупных сделок и сделок с заинтересованностью, а также осуществлению финансового контроля и со стороны самих дольщиков. Это, на наш взгляд, способствовало бы обеспечения стабильности и обеспечению большие гарантии защиты прав дольщиков. 

Библиографический список:

  1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ // СЗ РФ. – 2005. — № 1 (часть 1). – Ст. 40.
  2. О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ // СЗ РФ. – 2017. — № 31 (часть 1). – Ст. 4767.
  3.  Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) (пункт 22) // ИПС Консультант Плюс.
  1. Постановление Президиума Московского областного суда от 26 июля 2006г. № 449 по делу № 44г-293/06 //http://www.mosoblsud.ru/.