Кузнецов А. В. Продажа земельных участков с публичных торгов

Продажа земельных участков с публичных торгов

Land for sale at public auction

Кузнецов Андрей Вячеславович

Kuznetsov Andrey Vyacheslavovich

Магистрант  ВСФ ФГБОУ ВО РГУП,  г. Иркутск

andreikuznecov31@mail.ru

Аннотация. В статье рассматриваются общие положения обязательного заключения договоров купли-продажи и аренды земельных участков с использованием процедуры торгов. Рассматривается вопрос правовой модели продажи с торгов земельных участков, находящихся в публичной собственности, а также с порядком проведения и оформления результатов торгов земельными участками. Кроме того автором затронут вопрос оспаривания торгов.

Annotation. The article discusses the General provisions of the mandatory conclusion of contracts of sale and lease of land using the bidding procedure. The question of the legal model of sale from the auction of the parcels of land which are in public property, and also with the order of carrying out and registration of results of the auction of parcels of land is considered. In addition, the author raised the issue of challenging the auction.

Ключевые слова: земельный участок, торги, организация торгов, аренда земельного участка, приватизация земельного участка, продажа земельных участков, публичные торги, аукцион, конкурс, оспаривание торгов.

Key words: land, auction, bidding, selling of land, privatisation of the land plot, land for sale, public auction, auction, competition, challenge of trades.

В России под торгами понимается особая форма позволяющая заключить договор, предусмотренная главой 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Данная процедура (форма) предусмотрена для гражданско-правовых договоров всех видов. Торгами является, такой механизм, который позволяет определить наиболее выгодного контрагента, с которым в последующем будет заключаться договор.

После того как введен в действие Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены значительные изменения в Земельный кодекс Российской Федерации. [2] Изменения затронули механизм приобретение публичной собственности, а именно земель находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Кроме того изменения коснулись и в законодательном регулировании для частных собственников земли.

По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности проводится путем торгов в форме аукционов, как правило аукционы проводятся в электронной форме данное положение содержит статья 39.3 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). Исчерпывающий перечень исключений из общего правила содержит пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ закрепляет одну единственную форму торгов – аукцион. Значимость торгов заключается в их состязательном характере, позволяющем благодаря установленным критериям обнаружить наиболее выгодного контрагента из числа участников. Аукцион проводимый для продажи земельных участков находящихся в муниципальной собственности, представляет собой процедуру с помощью которой предоставляется непосредственная возможность покупки готовых к использованию земельных участков для определённых целей. Аукцион проводится после получения кадастрового номера на земельный участок, только в данном случае земельный участок признается полностью готовым к использованию. В связи с характерной конкуренцией, для данного механизма заключения договора, заключение сделки проходит на наиболее выгодных условиях для участников сделки.

Одними из традиционных видов приобретения права собственности на земельный участок являются договор куплю-продажи и договор аренды, заключение данных договоров регулируется Земельным кодексом статьями 39.4 и 39.6 соответственно, которые устанавливают, что данные договоры должны заключатся на торгах в форме аукциона.

В соответствии со статьей 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Статья 39.6 ЗК РФ устанавливает схожие правила для заключения договора аренды: договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

По мнению О.А. Беляевой, в законодательстве России давно очевиден «переход к повсеместному использованию аукционных торгов, происходит постепенный отказ от процедуры конкурсного отбора. Можно ли считать такое положение дел отвечающим потребностям предпринимательской практики, сказать довольно сложно, ведь наше законодательство не четко разграничивает основные формы торгов».  [1]

Одной из основных идей, при продажи земельных участков находящихся в публичной собственности путем проведения аукциона, является то что аукцион позволяет получить наибольшую сумму для зачисления их в соответствующий бюджет. В тоже время имеются и другие мнения например по мнению Болтановой Е.С. «в отношении сельскохозяйственных участков интерес общества состоит не столько в максимизации прибыли от их продажи, сколько в возможности сравнить набор мероприятий, которые должны быть реализованы покупателями в целях наиболее выгодного и безопасного использования таких земель». [3] В отличие от конкурса, где победителем будет считаться тот кто предложил наиболее выгодные условия, что не всегда выражается в наибольшей стоимостной величине. Кроме того аукцион является распространённым способом удовлетворения требований должников при процедуре исполнительного производства, а также при приватизации государственного и муниципального имущества и в ряде других случаев.

Что же касается оспаривания процедуры торгов или торгов в целом. До заключения договора, можно оспорить любую стадию проведения торгов, и защитить свои права и законные интерес. Так как во время процедуры заключения договора на торгах происходит большое количество действий, в том числе опубликование извещения, подача заявки, определение победителя и конечным результатом является заключение договора. Все эти действия являются юридически значимыми и самостоятельными, в связи с этим каждое это действие может быть оспорено в судебном порядке. Исходя из выше сказанного, торги образуют собой сложный юридический состав. Но предъявление иска об оспаривании одного или нескольких действий, которые содержит процедура торгов, возможно только в том случае если торги еще не проведены, в случае, если торги уже состоялись, оспариванию подлежат торги в целом.

Правила установлены в Земельном кодексе способствуют полному вытеснению такой формы торгов как конкурс при продажи земельных участков находящихся в публичной собственности или их сдаче в аренду. Кроме того имеется исчерпывающий перечень ситуации при которых возможно заключение договора куплю-продажи или аренды земельного участка находящегося в публичной собственности без использования торгов. Использование аукциона как формы проведения торгов при продажи земельных участков способствует здоровой конкуренции и в тоже время получения наибольшей денежной выгоды публично правовым образованиям и их бюджетами. Защитить свои права и законные интересы участники или заинтересованные лица могут на любой стадии процедуры, а также по завершению процедуры торгов.

Библиографический список:

  1. Беляева О.А. Аукцион или конкурс ? // Аукционный Вестник. -2012.- № 116 (10.68). — С. 1
  2. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собрания Рос. Федерации 22.06.2016: одобр. Советом Федерации Федер. Собрания Рос. Федерации 29.06.2016 // Российская газета. — 2016. — № 6965.
  3. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»// «Российская газета», — N 142. — 27.06.2014.