Раменская Т.М. Защита прав участников общей долевой собственности на недвижимое имущество в отношениях, связанных с реализацией преимущественного права покупки

Молодежь. Образование. Общество:  материалы Международной НПК (Иркутск, 02 мая 2017  г.)

Защита прав участников общей долевой собственности на недвижимое имущество в отношениях, связанных с реализацией преимущественного права покупки

Protection of the rights of participants of shared ownership of real estate in the relations connected with the realization of preemptive right to purchase

 

Раменская Татьяна Михайловна

Ramenskaya Tatyana Mikhailovna

Студентка ВСФ ФГБОУВО РГУП,  г. Иркутск

chernayvskay@mail.ru

 

Аннотация: В статье раскрываются вопросы: закрепление преимущественного права покупки, сфера действия преимущественного права покупки,  последствия нарушения преимущественного права покупки. На основе изучение данных вопросов определены способы защиты прав участников обшей долевой собственности на недвижимое имущество в отношениях, связанных с реализацией преимущественного права покупки.

Abstract: the article describes the questions: consolidation of pre-emptive right to purchase, preferential right to purchase, the consequences of violating the pre-emptive right of purchase. Based on the consideration of the issues identified ways to protect the rights of participants in shared equity ownership of real estate in the relations connected with implementation of its preferential right of purchase.

Ключевые слова: долевая собственность, преимущественное право, защита, покупка, участники, недвижимое имущество.

Keywords: share ownership, right of pre-emption, protection, purchase, real parties, real estate.

 

Законодательное закрепление преимущественного права покупки обусловлено тем, что по правилу установленному п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В науке высказано несколько предположений, объясняющих закрепление за сособственниками права преимущественной покупки. Одни учёные утверждают, что сособственники имеют интерес в определённом круге субъектов права общей долевой собственности; конкретнее, в том, насколько он широк. Вот что писала на этот счёт Р. П. Мананкова: «Интерес носителя права преимущественной покупки выражается не в том, кто будет соседом, а в том, иметь соседа или не иметь его (иметь одного или больше соседей)». [1] Другие полагают, что каждый из сособственников заинтересован в увеличении доли своего господства над вещью. В частности, О. Г. Козьменко указывал: «Логика законодателя ясна: множественность лиц, управомоченных проявлять свою власть на вещь, препятствует каждому из сособственников удовлетворять свой вещный интерес в полном объёме; увеличение идеальной доли в вещи позволит сособственнику реализовывать свой интерес в большем объёме; и поскольку сособственник в течение некоторого времени уже проявлял свою власть на вещь, включил вещь в процессы удовлетворения своих потребностей, вложил некоторые усилия в сохранение стоимости вещи — то справедливым будет предоставление именно ему, а не другим лицам, воз­можности увеличить степень своего господства на вещь». [2]

Представляется, что все перечисленные выше точки зрения сводятся к одному выводу: сособственники заинтересованы в ликвидации права общей долевой собственности. Происходить это должно за счёт отстранения других лиц от права общей долевой собственности с одновременным увеличением долей существующих участников вплоть до того момента, пока единоличным собственником не окажется один из них. Помочь в достижении такой цели призвано преимущественное право покупки.

Поскольку преимущественное право покупки направлено на отстранение иных лиц от права общей долевой собственности, оно не действует, если доля отчуждается одному из сособственников. Если на обращение отозвалось несколько сособственников, учёные предлагают три варианта поведения продавца: 1) договор следует заключить с каждым пропорционально их долям; 2) договор следует заключить с первым из обратившихся; 3) договор может быть заключён с любым из них по усмотрению продавца.

Так как сособственники обладают преимуществом только перед третьими лицами, в отношениях между собой они свободны в выборе контрагента (ст. 421 ГК РФ). Следовательно, договор может быть заключён с любым из отозвавшихся сособственников по выбору продавца.

Сложнее выглядит ситуация, когда несколько сособственников обратились в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя, ответчик иск не признает, не желая видеть ни одного из них в качестве покупателя, при этом иск подлежит удовлетворению. В науке высказано мнение, что в таком случае требования сособственников целесообразно было бы удовлетворять в объёме, пропорциональном размеру их долей в праве собственности. [3]

Поскольку осуществление и защита прав сособственников не ставится законом в зависимость от размера их долей, следует признать правильным все же такое решение, при котором сособственники будут признаны покупателями в равных долях.

В п. 5 ст. 250 ГК РФ указано, что преимущественное право покупки применяются при отчуждении доли по договору мены. Представляется, что такое упоминание излишне, поскольку в п. 2 ст. 567 ГК РФ закреплено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Таким образом, на договор мены распространяются все правила купли-продажи, следовательно, заключая договор мены, сособственник должен исходить из того, что является продавцом своей доли, а значит, действует право преимущественной покупки. [4]

Преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением (подп. «б» п. 1.2. постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»), что обосновано его природой. Согласно п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передаёт принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Таким образом, предметом договора ренты, среди прочего, является обязательство по содержанию получателя ренты, что позволяет отнести указанный договор к фидуциарным сделкам, т.е. сделкам, основанным на личной, доверительной связи сторон. Очевидно, что сособственнику не безразлично, с кем он установит личную связь — кто будет осуществлять за ним уход, а потому постановление Пленума совершенно справедливо отрицает применение ст. 250 ГК РФ в случаях заключения договора пожизненного содержания с иждивением.

При заключении иных договоров ренты (постоянной и пожизненной) преимущественное право покупки действует, так как в их предмет не входит содержание получателя ренты и они не являются фидуциарными.

Внесение доли в праве собственности на недвижимое имущество в уставный капитал общества не нарушает прав сособственников этого имущества, не требует их предварительного уведомления, не наделяет преимущественным правом на её приобретение и, как следствие, не предоставляет им возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её. По смыслу процитированной нормы продавец обязан известить тот круг сособственников, который существует в момент извещения. Если количество сособственников изменилось, повторно исполнять свою обязанность продавец не обязан.

В силу прямого указания закона ст. 250 ГК РФ не распространяется на случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

По мнению высшей судебной инстанции право преимущественной покупки неприменимо также и к цессии. Вот что указано по этому поводу в одном из судебных актов: передача доли в праве собственности на недвижимое имущество в счёт исполнения обязательства по своей правовой природе отличается от договора купли-продажи, а также от договора мены такого имущества, поскольку в первом случае действия участников правоотношения направлены на надлежащее исполнение обязательств по договору займа, а не на изменение собственника объекта недвижимости во исполнение воли договаривающихся сторон. Приобретение права собственности на передаваемый по договору уступки прав и обязанностей объект недвижимости является не целью цессионария, а способом получить причитающееся по ранее заключённой сделке, как того требуют положения ст. 309310 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 11 ноября 2014 г. № 9-КГ14-7).

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворён иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ (п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Аналогичное положение закреплено в п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества ст. 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Список источников:

  1. Каськ П. П., Р. П. Мананкова. Правоотношение долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск, 1977, 214 с. /П. П. Каськ.//Правоведение. -1980. — № 6. — С. 99 – 101
  2. Козьменко О. Г. Модели общей собственности по гражданскому законодательству Российской Федерации : дис. … канд. юрид. наук. С. 68
  3. Минкина Л. М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления : дис. … канд. юрид. наук. С. 129.
  4. Гражданское право : учебник в 2 т. / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. 5-е изд. М., 2001. Т. 1.