Ярош Ю. О. Единый недвижимый комплекс как объект гражданского права

Молодежь. Образование. Общество:  материалы Международной НПК (Иркутск, 02 мая 2017  г.)

Единый недвижимый комплекс как объект гражданского права

Single real estate complex as an object of civil law

 

Ярош Юлия Олеговна Yarosh Yulia Olegovna Магистрант ВСФ ФГБОУВО РГУП, г. Иркутск star.yulia@mail.ru

 

Аннотация. В ГК РФ появилась новая разновидность недвижимых вещей – Единый недвижимый комплекс, введенный Федеральным законом от 02.07.2013 № 142-ФЗ. В статье рассматриваются понятие, признаки, особенности признания единого недвижимого комплекса как единого объекта вещных прав гражданского оборота.

Annotation. In the Civil Code of the Russian Federation a new type of immovable property appeared – the Single real estate complex introduced by the Federal Law of July 2, 2013 No. 142-FZ. The article deals with the concept, features, features of the recognition of a single real estate complex as a single object of real rights of civil turnover.

Ключевые слова: недвижимость, объекты гражданских прав, единый недвижимый комплекс, предприятие, гражданское право, законодательство.

Key words: real estate, objects of civil rights, single immovable complex, enterprise, civil law, legislation.

С началом формирования в Российской Федерации свободного рынка товаров (работ, услуг) возникла необходимость в дополнительной защите прав собственников недвижимого имущества и участников различных сделок с недвижимостью.

В ГК РФ появилась новая разновидность недвижимых вещей – Единый недвижимый комплекс, введенный Федеральным законом от 02.07.2013 №142-ФЗ.

Еще при подготовке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (2002 – 2003 гг.) было признано необходимым предусмотреть специальное законодательное регулирование в отношении такого объекта гражданских прав, как технологический имущественный комплекс (на сегодняшнем правовом языке – «единый недвижимый комплекс»), а такой объект гражданских прав, как предприятие, напротив, предлагалось исключить из перечня недвижимого имущества, предусмотрев для него лишь некоторые особенности правового режима. В частности, публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов и иных участников оборота, предлагалось обеспечить не государственной регистрацией прав на предприятия, а иным способом – введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятием. [7]

Статья 133.1 Гражданского кодекса РФ под понятием Единый недвижимый комплекс подразумевает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. [1]

При этом Единый недвижимый комплекс признается недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, и к нему применяются правила о неделимых вещах.

Взыскание на неделимую вещь может быть обращено только в целом, если не установлена возможность выделения из вещи ее составной части законом или судебным актом.

Положения, предусмотренные ГК РФ, предусматривают следующее:

– неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения или повреждения вещи, а также изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав;

– неделимая вещь может иметь составные части;

– замена одних составных частей неделимой вещи другими не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются.

Закреплены следующие уже устоявшиеся на практике критерии для признания объединенных единым назначением недвижимых вещей единым недвижимым комплексом:

1. неразрывная физическая или технологическая связь объектов недвижимости (по этому критерию статус единого недвижимого комплекса может быть признан за линейными объектами, такими как трубопроводы, линии связи, электроснабжения, инженерные сети, железные дороги и др.);
2. расположение объектов недвижимости на одном земельном участке.

При этом для возникновения единого недвижимого комплекса в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота в каждом случае необходима государственная регистрации права собственности на совокупность объектов, входящих в его состав, в качестве одного объекта недвижимости.

Введение в гражданское законодательство такого понятия, как «Единый недвижимый комплекс», вероятно, призвано закрепить правовой статус и, следовательно, упростить процедуру оформления, а также повысить эффективность использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов (включая линейные).

До настоящего времени при определении статуса таких объектов не возникало трудностей только в отношении линейно-кабельных сооружений связи, которые отнесены к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона. Так, пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 7 июля 2003 года №126 ФЗ «О связи» предусмотрено, что сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу.

В других случаях, ввиду отсутствия специального законодательства, статус вышеуказанных объектов определялся нередко в том числе судом на основании анализа технических и иных характеристик конкретных объектов с учетом нормативно-правовых актов, регулирующих порядок их эксплуатации. При этом из-за отсутствия специального регулирования в судебной практике складывались различные подходы к определению правового статуса таких объектов.

С учетом изложенного выше, правовая конструкция Единого недвижимого комплекса, вероятно, может представлять интерес для владельцев сложных промышленных и (или) комплексных инфраструктурных объектов в тех случаях, когда оформление и оборот данных активов предполагается в виде единого объекта. Однако эффективность, целесообразность и практическая востребованность такой конструкции во многом будут зависеть от развития и гармонизации корреспондирующих положений законодательства в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.

Список источников:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017)
2. Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. Материалы конференции Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский